מהי שמאות מוקדמת
שמאי מקרקעין הוא בעל מקצוע מוסמך שתפקידו להעריך את השווי של הנכסים בהתאם לכללי השמאות המקובלים.
בנוסף להערכת שווי הנכסים, השמאי מספק סל שירותים נוסף הכולל חישוב של פיצויים במקרה של הפקעת שטחים או ירידה בערכם, הערכה באשר לגובה תשלום היטל השבחה ועוד.
ברוב המקרים אנו נעזרים בשירותי השמאי לאחר שחתמנו על חוזה רכישה ואנו פונים אל בנק למשכנתאות בבקשה לקבל משכנתא. אחת הדרישות של הבנק לפני שהוא מאשר את גובה המשכנתא היא לבצע הערכה של שמאי כדי להעריך את שווי הנכס ולוודא שהוא תואם את מחיר הרכישה.
שמאות מוקדמת היא שמאות פרטית שבה אנו מבקשים את הערכת השמאי עוד לפני שחתמנו על חוזה הרכישה.
למה ומתי כדאי וחשוב לבצע שמאות מוקדמת?
כאשר אנו מבקשים משכנתא במימון מקסימאלי
כאשר אנו רוכשים נכס ואין לנו מספיק הון עצמי כדי לרכוש אותו, אנו מבקשים לקחת משכנתא במימון מקסימלי, בדרך כלל עד לשווי של 75% ממחיר הנכס, ולגייס את ההון העצמי הנדרש בדרכים שונות. מטרת ההזמנה של שמאות מוקדמת היא כדי לוודא שהבנק לא יעריך את מחיר הנכס בסכום נמוך מהסכום שבו אנו עתידים לרכוש אותו כדי שלא נגיע למצב שבו יחסר לנו הון עצמי הנדרש להשלמת העסקה.
לדוגמה: חתמנו על חוזה לרכישת דירה בשווי של מיליון שקל, גייסנו הון עצמי בשווי של 250,000 שקל ופנינו אל הבנק בבקשה לקבלת מימון בגובה של 750,000 שקלים. לפני קבלת המשכנתא הבנק חייב אותנו לבצע הערכת שמאי מטעמו. השמאי מטעם הבנק החליט שמחיר הדירה הוא 900,000 שקל ולא מיליון שקל כפי שנכתב בחוזה, ולכן הבנק מוכן לתת משכנתא בגובה של 675,000 שקלים. כעת אנו בבעיה מאחר וחסר לנו כסף להשלמת העסקה.
חשוב לדעת שהבנק מחשב את סכום המשכנתא שהוא מוכן להעניק לנו בהתאם להערכת השמאי ולא בהתאם למחיר הכתוב בחוזה.
כאשר יש חשש לחריגות בנייה
כאשר יש חשש לחריגות בנייה בנכס, במקרים רבים הבנק לא יאשר קבלת משכנתא בשל החריגות או שיתנה את קבלת המשכנתא בהסדר של חריגות הבנייה. במקרים אלו חשוב לקבל את המידע עוד לפני החתימה על החוזה.
כדי לוודא מהו השווי הריאלי של מחיר הנכס
שמאות מקדימה עוזרת לנו לקבל מידע מקצועי על מחיר הנכס ולהבטיח שהמחיר שהמוכר דורש על הנכס אכן משקף את השווי האמיתי של הנכס. לא אחת אנו מתלהבים מנכס מסוים בשל גורמים חיצוניים, ושמאי מקצועי יספק לנו נתונים אובייקטיבים ואמינים שיסייעו לנו להעריך באופן אובייקטיבי את מחיר הנכס.
בעת רכישה של דירה מפוצלת או כשיש בעיות בזיהו הנכס
כאשר אנו רוכשים דירה שפוצלה למספר יחידות דיור, חשוב לבצע שמאות מוקדמת שתסייע לנו להעריך את שווי הנכס באובייקטיביות. גם כאשר יש בעיות בזיהוי הנכס ברשויות או שאין התאמה בין נסח הטאבו לנכס או בפרטים של הנכס ברשויות אחרות, מומלץ לבצע שמאות מקדימה ולקבל את התייחסות השמאי לכך.
בשני המקרים הללו לא כדאי להגיע לבנק כשאנחנו לא מוכנים, ולכן למידע הנמסר לנו על ידי שמאי אובייקטיבי יש חשיבות רבה.
כמה עולה שמאות מוקדמת?
העלות של שמאות מוקדמת נקבעת בהתאם למספר גורמים:
- הוותק ומספר שנות הניסיון של השמאי בתחום.
- גודל הנכס.
- האזור הגיאוגרפי שבו הנכס נמצא.
- רמת המורכבות של השמאות של הדירה.
מהם החסרונות של שמאות מקדימה?
החיסרון העיקרי של שמאות מקדימה הוא העלות הגבוהה שלה. בעוד שעבודתו של השמאי מטעם הבנק מפוקחת על ידי הבנקים, שמאות מקדימה אינה מפוקחת על ידי אף בנק ומחירה גבוה יותר. אך גם במחיר גבוה יותר, לא מומלץ לוותר על השמאות המוקדמת בשל יתרונותיה הרבים.
