מחזור משכנתא – להתאים את המשכנתא לתנאים העכשוויים של השוק ושלכם, ולחסוך הרבה כסף!
כשלקחתם את המשכנתא הייתם אחרים, אולי הייתם צעירים יותר, אולי ההכנסה החודשית שלכם הייתה נמוכה יותר ואולי גם להיפך, גבוהה יותר, אולי הייתה לכם הכנסה נוספת שהיום כבר אין לכם אותה ועוד, והמשכנתא שלקחתם אז נראתה לכם מתאימה ואטרקטיבית, אבל מאז השתנו התנאים ואתם מרגישים ש"זה כבר לא זה", אז זה הזמן לעצור ולשקול אולי כדאי למחזר את המשכנתא.
שינוי מסלול משכנתא או בשמו המקצועי מחזור משכנתא חכם יכול להפחית או להעלות את גובה ההחזר החודשי, לקצר ואולי להאריך את תקופת המשכנתא, תלוי בתנאים האינדיבידואלים, ובעיקר הוא יכול לייעל את תמהיל הרכיבים של המשכנתא שלכם בהתאם למציאות המשתנה.
תמהיל המשכנתא החדשה אינו קשור לתמהיל המשכנתא הראשונה שלקחתם. זהו תמהיל שצריך להיות רלוונטי לחיים העכשוויים שלכם, למשכורות החדשות, לעבודות החדשות, להוצאות החודשיות הנוכחיות ועוד.
מחזור משכנתא נשמע אולי פשוט, מה הבעיה? מחזירים את המשכנתא הישנה ולוקחים משכנתא חדשה ב"תנאים טובים יותר", אך בפועל קיים סיכוי שבסופו של דבר תשלמו אפילו יותר מאחר ולא ידעתם איך לבנות את תמהיל המשכנתא, איזו מסלול ובאיזה ריבית לבחור, לא חישבתם את המחיר שיעלה לכם מחזור המשכנתא ועוד.
כדי לבצע מחזור משכנתא חכם, כדי לחסוך עשרות אלפי שקלים בהחזרים השנתיים, כדי לשלם הרבה פחות ולחסוך הרבה יותר, צרו קשר עם "חברת אטוס" ואנחנו נדאג לכם ליועץ מחזור משכנתא מקצועי. יועצי המשכנתא שלנו כבר ליוו מאות לקוחות בתהליך המורכב של מחזור משכנתאות, הם הצליחו לחסוך להם עשרות אלפי שקלים, הם יצליחו לסייע גם לכם!
רוצים לחסוך אלפי שקלים במשכנתא?
מחזור משכנתא זה הפיתרון עבורכם!
יועץ מחזור משכנתא מקצועי של אטוס כאן לשירותכם
בדיקת מחזור משכנתא בחינם!
לפרטים חייגו כעת:
050-800-5557
בואו ללמוד מה זה מחזור משכנתא
מחזור משכנתא זהו תהליך בנקאי המאפשר לנו לשנות את תנאי המשכנתא באמצע תקופת החיים של המשכנתא. זהו רצף פעולות שבהם אנחנו לוקחים משכנתא חדשה בתנאים טובים יותר מאשר בתנאים של המשכנתא הקודמת ופורעים בעזרתה את המשכנתא הישנה.
מחזור משכנתא יכול לכלול מספר שינויים, שינויים בתנאי הריבית, שינויים בתקופת המשכנתא, החלפת מסלול, בניית תמהיל משכנתא חדש ובאופן כללי התאמה של המשכנתא החדשה לתנאי השוק הנוכחיים או לשינויים בתנאים הפיננסיים של בעלי המשכנתאות. כעיקרון, כל פעולה שנרצה לבצע במשכנתא תוגדר כמיחזור משכנתא.
שני השינויים המרכזיים שאנו מבצעים בדרך כלל במחזור משכנתא הם:
שינוי המרה של מסלול המשכנתא למסלול אחר או השארת המסלול, אך קיצור או הארכה של תקופת המשכנתא ובהתאם לכך גם שינוי בגובה ריבית המשכנתא.
יש שני סוגים של מיחזור משכנתא, מחזור פנימי ומחזור חיצוני
מחזור פנימי מתבצע כאשר אנחנו ממחזרים את המשכנתא באותו הבנק שבו לקחנו את המשכנתא הראשונה, מחזור חיצוני מתבצע כאשר אנחנו לא רק משנים את תנאי המשכנתא, אלא גם עוברים לבנק אחר.
תהליך מחזור המשכנתא
בשלב הראשון כדי לעשות בדיקה למחזור משכנתא יש לגשת לבנק שבו לקחתם את המשכנתא ולקבל דו"ח המפרט את תנאי המשכנתא שלכם. הדו"ח כולל את החלוקה למסלולים עם פירוט הסכום לכל מסלול, את תקופת המשכנתא, את גובה הריבית, את גובה ההחזר החודשי ומידע חשוב: האם פירעון המשכנתא כרוך בעמלת פירעון מוקדם.
הערה: יש בנקים המאפשרים להוציא את דו"ח המשכנתא באופן עצמאי דרך אתר האינטרנט.
בשלב השני עורכים סקר שווקים, בודקים את מסלולי המשכנתא המוצעים בכל בנק ומשווים את התנאים המוצעים לתנאים שיש לכם עכשיו.
מצאתם הצעה אטרקטיבית למחזור המשכנתא, קחו משכנתא חדשה על הסכום של יתרת המשכנתא הקיימת ובעזרת המשכנתא החדשה תוכלו לפרוע את המשכנתא הקיימת .
רגע לפני שאתם מתחילים בתהליך מחזור המשכנתא כדאי לכם להתייעץ עם יועצי משכנתא מקצועיים. אתם יכולים להתייעץ עם יועצי המשכנתאות בבנק, אך זכרו שהאינטרסים שלכם מנוגדים. בעוד שאתם מעוניינים לחסוך כמה שיותר כסף, הבנק מעוניין להרוויח כמה שיותר. פנייה אל יועץ משכנתאות פרטי אולי תעלה לכם כסף, אבל תחסוך לכם הרבה יותר.
יועצי המשכנתאות של "חברת אטוס" ינתחו את תנאי המשכנתא הקיימת, ישוו אותה לאפשרויות השונות של המשכנתא החדשה ויעזרו לכם לקבל הצעות מבנקים ומגופים פיננסיים המתאימות לצרכים האישיים וליכולות הכלכליות שלכם. אנו נגיש לכם ייעוץ מקצועי ומדויק כדי שאתם תוכלו לחסוך עשרות אלפי שקלים.
ושימו לב: אנו מציעים בדיקת מחזור משכנתא בחינם!
מתי כדאי לבצע מחזור משכנתא?
כאשר מתקיימים שינויים משמעותיים בתחום הפיננסי במשק או בחיים שלכם, שינויים אשר משפיעים על הכדאיות של מסלול המשכנתא הקיים, מומלץ לבצע תהליך מיחזור משכנתא.
כאשר ההחזר החודשי מכביד עליכם והסכום שעליו התחייבתם כאשר לקחתם את המשכנתא מקשה עליכם לגמור את החודש, כדאי לבדוק אפשרות להפחתת התשלום החודשי באמצעות שינוי מסלולים או פריסה של חלק מתשלומי המשכנתא למספר שנים גדול יותר.
אם יש לכם הכנסה פנויה. אם, למשל, התחייבתם לשלם בכל חודש על החזר משכנתא החזר בגובה של חמשת אלפים שקלים, לדוגמה, אך כעת אתם יכולים לשלם בקלות ששת אלפי שקלים ואתם מעוניינים לסיים מהר יותר את תשלומי המשכנתא ולחסוך תשלומי ריבית, כדאי למחזר את המשכנתא, לשנות את המסלולים ואת גובה ההחזר החודשי, לבדוק את הגדלת החזר החודשי ואת קיצור תקופת ההלוואה.
כאשר הריבית בשוק נמוכה יחסית לגובה הריבית שאתם משלמים במשכנתא הקיימת, כדאי לבדוק מחזור משכנתא כדי לחסוך בתשלומי הריבית.
כאשר האינפלציה בשוק גבוהה, ובמשכנתא הקיימת בחרתם במסלולים צמודי מדד, כדאי למחזר משכנתא ולעבר למסלולים שאינם צמודי ריבית.
קיבלתם ירושה או סכום כסף חד פעמי מכל מקור אחר ואתם רוצים לפרוע חלק מהמשכנתא כדי לחסוך בתשלומי הריבית, אפשר לעשות זאת באמצעות תהליך מיחזור משכנתא.
שינוי בהרכב המשפחתי פעמים רבות כשלוקחים משכנתא לדירה ראשונה באופן עצמאי לא לוקחים בחשבון שהמשפחה יכולה לגדול ואיתה גם ההוצאות, במקרים כאלה במידה ורוצים להקטין את ההחזר החודשי נכון לעשות מיחזור משכנתא.
כמה עולה למחזר משכנתא ומהי עמלת פירעון מוקדם?
כמו בכל פעולה בנקאית גם במחזור משכנתא יש עלויות המתחלקות לשני סוגים, עמלת פירעון מוקדם ותשלומים נוספים.
- עמלה תפעולית – זוהי עמלה שדורש הבנק עבור "תפעול" ההחזר.
לא משנה איפה תמחזרו את המשכנתא, בבנק הקיים או בבנק חדש, תצטרכו לפתוח מחדש תיק משכנתא לשלם עמלה בגובה של 0.25% מסכום המשכנתא החדשה. - עמלה בגין אי הודעה מוקדמת – אם לא נתתם לבנק התראה של עשרה ימים מראש על הכוונה למחזר את המשכנתא תידרשו לשלם עמלה בגובה של 0.1% מגובה החוב. הבנק מעוניין שתודיעו לו מראש שאתם עומדים להחזיר את הכסף כדי שהוא יוכל לנתב אותו ולהשתמש בו מחדש.
- עמלת מדד ממוצעת – למי שיש משכנתא צמודה למדד והוא פורע את המשכנתא לפני החמישה עשר בחודש, הבנק יגבה עמלה בגובה של מחצית משיעור המדד החודשי. היות והבנק לא מקבל מדד עבור החלק היחסי הנותר באותו החודש שבו החזרתם את המשכנתא, הוא מבקש חצי חודש מדד.
אך אם תפרעו את המשכנתא אחרי השישה עשר בחודש, לא תשלמו עמלת מדד ממוצעת.
טיפ שלנו: אם אתם צופים שהמדד יהיה גבוה בחודש שבו אתם מחזירים את המשכנתא, החזירו אותה לפני החמישה עשר בחודש, אך אם אתם צופים שהמדד יהיה נמוך, כדאי לחכות עם מחזור המשכנתא עד לשישה עשר בחודש.
שמאות – אם תעברו לבנק חדש תצטרכו לשלם לשמאי. הבנק החדש לא מכיר את הדירה שלכם והוא לא ערך עבורה שמאות, לכן הוא ידרוש לבצע שמאות חדשה באמצעות השמאי שלו ואתם תידרשו לשלם עליה.
הרשאה מהבנק הישן לרשום הערת אזהרה בטאבו – אם תעברו בנק, הבנק החדש ירצה ביטחון, הוא יבקש שתכתבו בטאבו הערת אזהרה על שמו. מאחר שהערת האזהרה רשומה כעת על שם הבנק הישן, תידרשו לבקש אישור מהבנק הקיים לרשום את הערת האזהרה על שם הבנק החדש.
רישום אזהרה בטאבו עולה בממוצע בין מאתיים למאתיים וחמישים שקלים.
אם שכרתם עורך דין שמלווה אתכם בתהליך, תידרשו לשלם שכר טרחת עורך דין ושכר טרחה עבור ייפוי כוח נוטריוני.
מהי עמלת פירעון מוקדם, מי צריך לשלם אותו ומי פטור מהתשלום?
במקרים רבים פירעון מוקדם של המשכנתא כולל קנס יציאה או בשמו המקצועי עמלת פירעון מוקדם או עמלת היוון.
כדי להבין למה הבנק דורש "קנס יציאה" נביא את הדוגמה הבאה:
אנחנו לקחנו משכנתא לעשרים שנה בריבית בגובה של ארבעה אחוז, אבל אחרי חמש שנים אנו מודיעים לבנק שאנחנו רוצים לפרוע את המשכנתא.
הבנק עושה חישוב פשוט, הוא מברר מה הריבית שהוא יקבל היום עבור משכנתא לחמש עשרה שנים ומתברר שהריבית שהוא יקבל תהיה בגובה של שלושה אחוז.
אתנו הבנק חתם על משכנתא בגובה של ארבעה אחוז לעשרים שנה, אך היום הוא מבטל את החתימה ומעניק את הכסף כמשכנתא ללקוח חדש, אך בגובה של שלושה אחוז. הבנק מפסיד! ולכן כדי לפצות על ההפסד הוא גובה עמלת פירעון מוקדם. ומה קורה כאשר המצב הפוך, כאשר הריבית בשוק עלתה? כאשר אנו פורעים משכנתא בגובה של שלושה אחוז והבנק מלווה אותה כמשכנתא בגובה של ארבעה אחוז, במקרה הזה הבנק, בדרך כלל, לא יגבה עמלת פירעון.
לא בכל מיחזור משכנתא צריך לשלם עמלת פירעון מוקדם
- אם בחרתם במשכנתא הישנה במסלולים לתקופה קצרה בריבית פריים, בהצמדה למטבע חוץ או במסלול של ריבית משתנה, לא התחייבתם לבנק לתשלום ריבית מסוימת, ולכן במחזור המשכנתא לא תידרשו לתשלום עמלת פירעון.
- במשכנתא לבעלי זכאות מהמדינה לא משלמים עמלת היוון.
- אם יש לכם נקודת יציאה במסלול תהיו פטורים מתשלום עמלת פירעון מוקדם בנקודת היציאה, אך אם תבצעו מחזור משכנתא לפני נקודת היציאה תחויבו בעמלת פירעון מוקדם.
ככל שאתם ותיקים יותר במשכנתא כל תשלמו פחות עמלת פירעון מוקדם
בנק ישראל מחייב את הבנקים להעניק הנחת לקוח ותיק על עמלת הפירעון לכן,
- אם אתם משלמים משכנתא עד שלוש שנים – אתם לא זכאים להנחה.
- אם אתם משלמים משכנתא בין שלוש לחמש שנים – אתם זכאים להנחה בגובה של עשרים אחוז.
- אם אתם משלמים משכנתא מעל חמש שנים – אתם זכאים להנחה עד לשלושים אחוז.
אף אחד לא אוהב למחזר משכנתא ולשלם עשרות אלפי שקלים במחזור המשכנתא, אך אם תבנו תמהיל משכנתא אטרקטיבי שיחסוך לכם עשרות אלפי שקלים, יהיה כדאי לשאת עלויות של מחזור המשכנתא.
יועצי המשכנתאות בחברת אטוס ידעו לבנות לכם תמהיל משכנתא מנצח שיחסוך לכם כסף גדול במחזור המשכנתא, יצדיק את פעולת המחזור ויגדיל את הכדאיות שלו. צברנו ניסיון רב בבניית תמהיל משכנתא מנצח, אנו ידעים לנהל משא ומתן עם הבנקים השונים ויש לנו כוח מיקוח.
רוצים לחסוך כסף, והרבה כסף במחזור המשכנתא, צרו אתנו קשר עוד היום ויועץ מחזור משכנתא מקצועי של אטוס יחזור אליכם בהקדם.
מיחזור משכנתא מוצלח עושים בעזרת בניית תמהיל משכנתא נכון
תמהיל משכנתא הוא שילוב של כמה מסלולי משכנתא כדי לפזר סיכונים ולמחזר את המשכנתא בהתאם ליכולות הפיננסיות בהווה וגם בעתיד. בדרך כלל תמהיל משכנתא בנוי משלושה עד ארבעה מסלולים. ההבדל בין המסלולים בא לידי ביטוי בעיקר בסוג הריבית, ובבסיס ההצמדה.
נסקור בקצרה את המסלולים האטרקטיביים ואיך הם משפיעים על גובה ההחזר החודשי
- ריבית משכנתא קבועה צמודה למדד – במסלול זה הקרן וההחזר החודשי צמודים למדד, וגובה הריבית נשאר קבוע במשך כל תקופת ההלוואה. גובה ההחזר החודשי צמוד למדד.
- ריבית משכנתא קבועה ללא הצמדה למדד – במסלול זה גובה הריבית אינו משתנה, הריבית נשארת קבועה במשך כל תקופת ההלוואה, המסלול אינו צמוד למדד, ולכן ההחזר החודשי יהיה קבוע במשך כל תקופת ההלוואה.
- ריבית משכנתא משתנה צמודה למדד – במסלול זה הקרן של המשכנתא וגובה ההחזר החודשי צמודים למדד, וגם הריבית משתנה אחת לתקופה. כאשר מגיעה נקודת השינוי, הריבית עולה או יורדת בהתאם לגובה הריבית בשוק. גובה ההחזר החודשי משתנה בהתאם לעליית המדד ולעליית הריבית.
- ריבית משכנתא משתנה שאינה צמודה למדד – הקרן אינה צמודה למדד, אך הריבית משתנה בנקודות שינוי שנקבעו מראש. גובה ההחזר החודשי צמוד לעליית הריבית.
- ריבית משכנתא על בסיס ריבית פריים – מסלול זה אינו צמוד למדד, אבל הריבית משתנה מספר פעמים בשנה בהתאם לשינויים בגובה הריבית הנקבעים על ידי בנק ישראל. ההחזר החודשי צמוד לגובה הריבית בשוק.
- משכנתא לצמודה לאירו או לדולר – במסלול זה הקרן צמודה למטבע זר, לדולר או לאירו, וגובה הריבית משתנה אחת למספר חודשים בהתאם למסלול הנבחר. גובה ההחזר החודשי תלוי בתנודות במטבע הזר ובגובה הריבית.
רוצים למחזר משכנתא, יועצי המשכנתאות של "חברת אטוס" יוכלו לחסוך לכם הרבה כסף!
צברנו ידע וניסיון רב ואנו הופכים כל אבן כדי לסייע לכם במחזור משכנתא מנצח! אנו יודעים לבנות תמהיל משכנתא עם החזרי משכנתא נוחים ופחות תנודתיים, לפזר סיכונים, לנהל משא ומתן עם הבנקים ולקבל את הריביות הטובות ביותר! צרו קשר ותיהנו מהצעה מנצחת שאסור לכם לפספס, בדיקת מיחזור משכנתאות בחינם!
