ריבית משכנתא – כל מה שרציתם לדעת ולא היה לכם את מי לשאול!
מרבית האנשים נדרשים למשכנתא כשהם רוצים לקנות דירה מאחר ואין להם מספיק הון עצמי כדי לשלם על הדירה. במילים פשוטות, המשכנתא היא שימוש בכסף של אחרים עבור הצורך שלנו, אך המשכנתא אינה ניתנת בחינם, אנו משלמים עבורה בריבית שאותה אנו נדרשים לשלם לבנק או לכל גוף מלווה אחר.
ריבית משכנתא משקפת את השינויים והתרחשויות בשוק המשכנתאות בארץ והיא משפיעה על גובה ההחזר החודשי, על גובה עמלת הפירעון המוקדם ועוד. וחשוב לדעת, ריבית משכנתא בשיעור נמוך משמעותה החזר חודשי נמוך.
קיימים מספר מסלולי משכנתא. אין מסלולים טובים יותר וטובים פחות, מסלולי המשכנתא הם אינדיבידואלים. מה שטוב לי לא תמיד יהיה טוב גם לחבר שלי. הרעיון הוא לזהות את המסלולים המתאים ולבנות תמהיל משכנתא שמורכב לפחות משלושה מסלולים שונים.
מבולבלים מהיצע הריביות?
תנו למומחים של אטוס לבצע עבורכם את הכל עבורכם
עם ניסיון ועם ייעוץ טלפוני ללא תשלום
חייגו כעת:050-800-5557
בואו להכיר את המסלולים הנפוצים של המשכנתא – כי הידע שווה כסף!
יש שלושה הבדלים משמעותיים בין הסוגים השונים של מסלולי המשכנתא: סוג הריבית, בסיס ההצמדה ומסלול פירעון המשכנתא.
ריבית משכנתא קבועה צמודה למדד
במסלול זה גובה הריבית אינו משתנה במשך כל חיי ההלוואה, אבל ההחזר החודשי והקרן צמודים למדד המחירים לצרכן והם יכולים לעלות או לרדת בעקבות שינויי המדד. משמעות ההצמדה למדד היא שההחזר החודשי משתנה בהתאם לעליית המדד, כך שאי אפשר לצפות את גובה ההחזר במהלך חיי המשכנתא.
אם תרצו לפרוע את ההלוואה מוקדם במסלול זה תידרשו לשלם עמלת פירעון גבוהה.
ריבית משכנתא קבועה ללא הצמדה למדד
במסלול זה גובה הריבית אינו משתנה לאורך השנים ונשאר זהה לגובה הריבית שעליו חתמתם בעת לקיחת המשכנתא. מאחר ומסלול זה אינו צמוד למדד גם החזר המשכנתא החודשי לא ישתנה.
לצד היתרונות יש גם חסרונות. מי שבוחר במסלול זה יידרש לשלם ריבית גבוהה, בין הריביות היקרות ביותר, אין נקודת יציאה ואם תרצו לפרוע את המשכנתא או למחזר אותה כדי ליהנות מריבית נמוכה יותר, תידרשו לשלם עמלת פירעון מוקדם גבוהה.
ריבית משכנתא משתנה צמודה למדד
הקרן של המשכנתא צמודה למדד לצרכן ומשתנה יחד אתו, עובדה המשפיעה על גובה החזר החודשי. גם הריבית משתנה אחת לתקופה, בדרך כלל כל חמש שנים. כאשר מגיעה נקודת השינוי, הריבית עולה או יורדת לפי גובה הריבית בשוק בתאריך זה ומשפיעה, כמובן, על גובה ההחזר.
למסלול זה יש שני יתרונות: הריביות במסלול זה נמוכות יחסית לריביות שאינן צמודות למדד ויתרון הגמישות. בנקודת השינוי תוכלו לשנות את המסלול ולבחור מחדש מסלול אטרקטיבי יותר.
במסלול זה, כאשר פירעון ההלוואה נעשה בנקודת השינוי, אין עמלת פירעון מוקדם.
ריבית משכנתא משתנה שאינה צמודה למדד
הקרן אינה מושפעת משינוי המדד, אך הריבית משתנה בנקודות שינוי שנקבעו מראש. בעת נקודת השינוי הריבית תעלה או תרד בהתאם לגובה הריבית בשוק בתאריך השינוי.
במסלול זה הריבית גבוהה, יחסית, ובכל נקודת שינוי תוכלו להחליף למסלול אחר של משכנתא.
החיסרון של המסלול הוא לקיחת סיכון בשל חוסר הוודאות באשר לגובה הריבית בנקודת השינוי.
בנקודת השינוי עמלת הפירעון המוקדם נמוכה.
ריבית משכנתא על בסיס ריבית פריים
ריבית פריים היא ריבית הבסיס לכל הריביות בבנקים בישראל והיא מחושבת על ידי הוספה של קבועה של 1.5 אחוזים לריבית שקבע בנק ישראל.
מסלול ריבית הפריים אינו צמוד למדד, אבל הריבית משתנה מספר פעמים בשנה לפי השינויים של הריבית בבנק ישראל. במסלול זה רק הריבית משתנה, ואילו הקרן אינה מושפעת מאף שינוי.
החיסרון של מסלול זה הוא שגובה הריבית אינו צפוי ואפשר אפילו לומר שהוא אפילו בגדר הימור.
אם תרצו לפרוע מוקדם את המשכנתא או לבצע מחזור משכנתא, עמלת הפירעון המוקדם תהיה נמוכה.
משכנתא לצמודה לאירו או לדולר
מסלולי משכנתא אשר צמודים לאירו או לדולר אינם צמודים למדד ואפשר לפרוע את המשכנתא בכל עת. גובה הריבית משתנה בממוצע כל שלושה חודשים עד חצי שנה בהתאם למסלול הנבחר.
החיסרון – קיים סיכון משמעותי אם שער החליפין של הדולר או היורו קופץ בחדות, ולכן מסלול זה מתאים לאנשים שמרוויחים משכורת בדולרים או ביורו.
אין עמלת פירעון מוקדם.
הנה טבלה מסכמת:
| מסלול ההלוואה | הסבר כללי | מאפיינים ייחודים | סיכונים | עמלת פירעון מוקדם |
| ריבית קבועה וצמודה למדד | מסלול משכנתא צמוד למדד המחירים. | ריבית קבועה שאינה משפיעה על גובה ההחזר החודשי.
גובה ההחזר החודשי ישתנה רק בהתאם לשינויים במדד. |
אשר המדד עולה, קרן ההלוואה גדלה וגם ההחזר החודשי.
גם אם הריבית במשק תרד, בעל המשכנתא ישלם ריבית גבוהה ממחיר השוק. |
עמלת פירעון מוקדם גבוהה. |
| ריבית קבועה ולא צמודה למדד | המשכנתא אינה צמודה למדד וגובה הריבית לא משתנה. | הריבית במסלול זה גבוהה, יחסית. אין נקודת יציאה. |
אם הריבית המשק תרד, בעל המשכנתא עדיין יידרש לשלם ריבית גבוהה. | עמלת פירעון מוקדם גבוהה. |
| ריבית משתנה צמודה למדד | קרן ההלוואה צמודה למדד והריבית משתנה אחת לתקופה. | שיעור הריבית משתנה במועדי השינוי בהתאם למגמות השינוי של הריבית במשק. | במקרה של עלייה במדד, קרן ההלוואה וההחזר החודשי יגדלו.
הריבית עלולה לעלות בעתיד. |
בפירעון בנקודות השינוי, אין עמלת פירעון מוקדם. |
| ריבית משתנה לא צמודה למדד | הקרן אינה מושפעת משינויי המדד. הריבית משתנה בנקודות שינוי שנקבעו מראש. |
ריבית גבוהה, יחסית. | קיים חוסר וודאות באשר לגובה הריבית בנקודת השינוי. | עמלת פירעון מוקדם נמוכה. |
| ריבית משכנתא על בסיס פריים | מסלול זה אינו צמוד למדד. גובה הריבית משתנה מספר פעמים בהתאם לשינויים של בנק ישראל. |
הקרן אינה מושפעת מאף שינוי ולא משתנה, רק הריבית משתנה. | גובה הריבית אינו צפוי. | עמלת פירעון מוקדם נמוכה. |
| משכנתא צמודה ליורו או לדולר | קרן ההלוואה וההחזר החודשי צמודים לדולר או ליורו. גובה הריבית משתנה כל שלושה חודשים עד חצי שנה בהתאם למה שנקבע. |
אפשר לפרוע בכל עת. מתאימה לאנשים שמשתכרים ביורו או בדולר. |
קיים חשש מעליה חדה בשער הדולר או היורו. | אין עמלת פירעון מוקדם. |
איך נקבעת הריבית על המשכנתא שלכם?
הבנק שנותן לכם הלוואה לרכישת נכס נדל"ן אינו רוצה למצוא את עצמו במצב שבו אתם לא יכולים לפרוע את ההלוואה והוא ייאלץ למכור את הנכס. לכן הבנק מרכיב פרופיל ייחודי לכל לווה בהתאם ליכולת ההחזר שלו, לרמת הסיכון, לסכום ההלוואה, לתקופת המשכנתא ועוד. הבנק נותן ביטוי לסיכון הקיים עבורו באמצעות קביעת גובה המשכנתא. ככל שרמת הסיכון תהיה גבוהה יותר ואחוז המימון לרכישת הנכס יהיה גבוה יותר, כך גם הריבית של המשכנתא שלכם תהיה גבוהה יותר.
הבנק בודק את יכולת ההחזר החודשי שלכם, את מצבכם הכלכלי ואת ההיסטוריה הפיננסית של כל לווה. מאחר והבנק מעוניין למזער את הסיכונים, לקוחות בעלי דירוג אשראי גבוה ולקוחות בעלי נכסים וחסכונות ייהנו מריבית נמוכה יותר, ואילו לקוחות חסרי נכסים וחסכונות ודירוג אשראי נמוך יידרשו לשלם ריבית גבוהה יותר.
ככל שאחוז מימון המשכנתא גבוה יותר, כך גם הסיכון עבור הבנק גדול יותר, ובהתאם לכך גם הריבית תהיה גבוהה יותר. כאשר אחוז המימון נמוך, גם הריבית שתידרשו לשלם תהיה נמוכה יותר.
תמהיל המשכנתא והמסלולים שבחרתם משפיעים על גובה הריבית. ככל שהמסלול הנבחר הוא יותר רווחי לבנק, כך הבנק ירצה לבוא לקראתכם ולהוריד את גובה הריבית.
ככל שתקופת ההלוואה ארוכה יותר, כך הסיכון שנוטל הבנק גבוה יותר ובהתאם לכך גם הריבית תהיה גבוהה יותר.
גם ערך הנכס שקניתם משפיע על הריבית. הבנק משתמש בנכס שלכם כבטוחה, ולכן בקניית נכס הנמצא באזורי ביקוש או נכס ללא בעיות משפטיות הבנק ידרוש ריבית נמוכה יותר.
כיצד אתם יכולים להשפיע על גובה הריבית?
מומלץ לערוך סקר שווקים ולהשוות בין תמהילי המשכנתא המוצעים לכם בבנקים השונים. כאשר אתם מנהלים משא ומתן עם הבנק תמיד תוכלו להשתמש בנתונים שאספתם ולזרוק לאוויר משפטים כמו "בבנק אחר קיבלתי הצעה להלוואה עם ריבית מופחתת" ועוד. זכרו אתם רוצים לקחת הלוואה ולא פחות מכך הבנק מעוניין למכור הלוואות. לכן חשוב להיות אסרטיביים בניהול המשא ומתן עם הבנק.
כדי להוזיל את גובה הריבית במסלולים השונים כדאי לנסות לקצר את משך תקופת ההלוואה
רוב הלווים בוחרים שלושה מסלולים נפוצים של החזר ההלוואה, אך בנייה של תמהיל מגוון שיכלול מספר גדול יותר של מסלולים עשויה להוזיל באופן משמעותי את הריבית ואת המשכנתא.
חשוב לדעת שלא תמיד כדאי לבחור בריבית הזולה ביותר. לדוגמה, לקיחת משכנתא בריבית משתנה נחשבת למשכנתא זולה יותר מאשר הריבית הקבועה, אך היא מסוכנת יותר. אם בחרתם מסלול זול בריבית משתנה, כאשר הריבית בשוק עולה, גם המשכנתא שלכם עולה, אך אם לקחתם ריבית קבועה היא אינה משתנה ואין חשש מעלייה בהחזר החודשי.
לסיכום – איך בוחרים מסלול עם ריבית נוחה שתתאים עבורנו?
עבור רובנו המשכנתא היא ההלוואה הגדולה ביותר שאנחנו לוקחים במהלך החיים. בלקיחת המשכנתא לנו, הלווים, ולבנק יש אינטרסים מנוגדים. בעוד שהבנק מעוניין לשווק לנו משכנתאות יקרות ולהרוויח כמה שיותר, המטרה שלנו היא להוזיל עד למינימום את העלות של המשכנתא.
שני גורמים עיקריים משפיעים על מחיר המשכנתא ועל גובה ההחזר החודשי, ההצמדה למדד והריבית. כדי להוזיל עד כמה שאפשר את עלויות המשכנתא אנו צריכים להכיר היטב את המסלולים השונים, להתאים אותם לצרכים ולנתונים הייחודים לנו ולבדוק מהם הגורמים המשפיעים על גובה הריבית ואיך אפשר להוזיל אותם.
סוד ההצלחה בלקיחת משכנתא אטרקטיבית היא בניית תמהיל נכון של המשכנתא. במאמר זה סקרנו את המסלולים השונים של המשכנתאות, את המאפיינים של כל מסלול, את היתרונות ואת החסרונות.
את המשכנתא עם הריביות הטובות והמתאימות ביותר עליכם להתייעץ עם המומחים של אטוס, אנחנו כאן עבור שיחת ייעוץ ללא תשלום (שיחת ראשונית בלבד)
