משכנתא למשפרי דיור

משכנתא למשפרי דיור – שיפור דיור משכנתא

משפרי הדיור הם משפחות אשר מוכרות את הדירה הנוכחית שלהן במטרה להחליף את הדירה הישנה בדירה גדולה ומרווחת יותר. כאשר למשפרי הדיור יש עדיין משכנתא על הדירה הישנה שלהם, הם יידרשו לקחת משכנתא גדולה יותר עבור מימון הדירה החדשה.
לכאורה זהו נראה תהליך קל, יחסית, ולא מורכב , תהליך הכולל את מכירת הנכס הישן ורכישה של נכס חדש, אך כמו בכל עסקאות הנדל"ן, גם במצבים של שיפור דיור, כאשר נכנסים אל עובי הקורה מגלים שזהו תחום בעל רבדים רבים עם אינספור סיכונים וסיכויים רבים לבצע טעויות העלולות לנו ביוקר.

זקוקים להלוואת גישור דירה?
רוצים לקבל ייעוץ מהמומחים של אטוס?
קניית דירה לפני מכירה
 משכנתא למשפרי דיור בתנאים מיוחדים
חייגו כעת לפרטים נוספים:
050-800-5557

משכנתא למשפרי דיור – מהם הדרכים ואפשרויות לביצוע העסקה?

האפשרות הפשוטה ביותר היא להמשיך לשלם את המשכנתא על הנכס הישן ולבקש מהבנק משכנתא חדשה עבור הנכס החדש. משמעות הדבר היא כי בתקופה מסוימת תידרשו לשלם שתי משכנתאות בו זמנית. אם אתם מסוגלים לשלם שתי משכנתאות ביחד, מה טוב, אך אם לא, אתם יכולים לבקש דחייה של תשלומי המשכנתא החדשה. בשפה הבנקאית זה נקרא גרייס, הבנק מעניק לכם הלוואה מגשרת, אך מאפשר את דחיית תשלום המשכנתא, בדרך כלל את תשלומי הקרן, לתקופה של מספר חודשים עד למכירה של הדירה הנוכחית ולפירעון ההלוואה הישנה.

נוסף על דחיית תשלומי המשכנתא החדשה, עומדות בפניכם אפשרויות נוספות כמו סילוק המשכנתא הקיימת, גרירת המשכנתא הקיימת, הלוואה גישור על הנכס הקיים ושיעבוד הנכס החדש.
מבולבלים, לא יודעים באיזה אפשרות לבחור ואיך לבצע את קבלת המשכנתא? צרו קשר. יועצי המשכנתאות של חברת "אטוס" ישמחו לייעץ ולסייע לכם לשפר את הדיור בדרך הקצרה, היעילה והזולה ביותר!

איך מתנהל תהליך קבלת משכנתא למשפרי דיור 

תהליך קבלת המשכנתא בנוי ממספר שלבים:

בשלב הראשון כדי לעשות שיפור דיור יש להגדיר את סכום המשכנתא.

חישוב סכום המשכנתא הנדרש מתבסס על מספר פרמטרים, העלות הכוללת של רכישת הנכס, גובה ההון העצמי ויכולת ההחזר החודשית.

העלות הכוללת של רכישת הנכס אינה מורכבת ממחיר הנכס שאותו דורש המוכר, אלא גם מכל ההוצאות הנלוות לרכישה כמו דמי תיווך, שכר הטרחה של השמאי, שכר טרחת עורך הדין, עלויות שיפוץ, אם יש, והוצאות נוספות.

גובה ההון העצמי – ההון העצמי הוא סכום הכסף העומד לרשותכם שבו תוכלו להשתמש למימון רכישת הדירה. המימון לרכישת הדירה מורכב משני גורמים, מההון העצמי ומגובה המשכנתא.

בנק ישראל מאשר למשפרי דיור משכנתא בגובה מקסימלי של שבעים אחוז, את שאר הכסף, שלושים אחוז, תידרשו לגייס מההון העצמי העומד לרשותכם.

יכולת ההחזר החודשי – הכלל הנהוג בעניין ההחזר החודשי הוא שגובה ההחזר לא יעלה על שליש מהכנסה השוטפת.

אחרי שבדקתם את אפשרויות קבלת המשכנתא מבחינתכם הגיע הזמן לשלב הבא:

הגשת בקשה לאישור עקרוני.

אישור עקרוני הוא מסמך שבו הבנק מאשר את סכום המשכנתא ואת תנאי המשכנתא שהוא מציע לכם.

כדי לקבל אישור עקרוני מהבנק עליכם למלא טופס בקשה הכולל פרטים אישיים, פרטים לגבי הנכס ופרטים בקשר למשכנתא שאתם רוצים לקבל.

הגשת הבקשה לאישור עקרוני אינה כרוכה בתשלום.

השלב הבא הוא קבלת אישור עקרוני מהבנק

האישור העקרוני שמעניק לכם הבנק ניתן על סמך ההצהרות והפרטים הפיננסיים שמסרתם לבנק בבקשה לאישור עקרוני.

האישור העקרוני תקף לעשרים וארבעה ימים ומותנה באימות הנתונים וההצהרות שמסרתם ומסירת המסמכים והביטחונות בהתאם לדרישות הבנק.

הערה: אפשר להגיש בקשה לאישור עקרוני למספר בנקים כדי להשוות בין ההצעות של הבנקים השונים.

בשלב הגשת המסמכים תידרשו להציג לבנק מסמכים אשר מאמתים את הפרטים וההצהרות שהגשתם בעת הבקשה לקבלת אישור עקרוני.

תידרשו לצרף את המסמכים הבאים:

• הוכחת הון עצמי להשלמת העסקה.
• תעודת זהות + ספחים.
• שכירים יידרשו להציג שלושה תלושי שכר אחרונים, עצמאים יידרשו להציג שומת מס אחרונה או אישור של רואה חשבון.
• תדפיסי עו"ש של שלושה חודשים אחרונים.
• תדפיס של יתרת הלוואות קיימות, אם יש.
• חוזה רכישה של הנכס החדש.
• נסח טאבו מלא ועדכני או אישור זכויות עדכני בהתאם למצב רישום הזכויות בנכס.
• תעודת זכאות או בדיקת זכאות לסיוע מהמדינה.
• במקרה הצורך הבנק יפנה אתכם להערכה שמאי באמצעות שמאי המאושר על ידי הבנק.

חתימה על מסמכי המשכנתא

לאחר שהבנק אימת את הנתונים ואת ההצהרות שמסרתם הוא יפתח תיק משכנתא ויזמין אתכם ואת הערבים, אם יש צורך בערבים, לחתימה על מסמכי המשכנתא.

כעת תידרשו לבטח את עצמכם ביטוח חיים ואת הנכס בביטוח מבנה, ביטוחים שבהם הבנק יהיה המוטב לקבלת תגמולי הביטוח.

מה עדיף קנייה אחרי מכירה או לפני מכירה?

באופן עקרוני כדאי לבצע את המכירה ואת הקנייה בסמיכות זמנים קרובה, אם אי אפשר, מומלץ לבצע קודם את המכירה, אך לקבוע זמן פינוי ארוך כדי שתצליחו לקנות ולקבל את הדירה החדשה לפני שתצטרכו לפנות את הדירה הישנה.

אך על אף ההמלצה, למכירת הדירה הישנה לפני רכישת הדירה החדשה יש מספר חסרונות.

רכישה של דירה חדשה מתוך לחץ – מכירת הדירה עלולה לגרום לתחושת לחץ בקניית הדירה החדשה אשר לא אחת עלולה להוביל להתפשרות בקניית הדירה החדשה ובנוסף, כל הליך המשא והמתן באשר לרכישת הדירה החדשה עלול להתנהל מתוך חולשה, התפשרות וויתור על עניינים מהותיים.

שכירות של דירה זמנית – כאשר אתם מוכרים את הדירה לפני שמצאתם דירה חדשה ייתכן ותידרשו לפנות את הדירה לפני שהדירה החדשה תהיה מוכנה ובפער שבין הזמנים לשכור דירה. כך אתם עלולים להיגרר להוצאות נוספות, לטרטורים ולטרדות מיותרות.

עליית מחירים – אם אתם מוכרים לפני שאתם קונים אתם עלולים לגלות כי בפער הזמנים שבין המכירה לרכישה, מחירי הדירות עלו.

אם הזדמנה לידיכם הזדמנות לקניית דירה ואתם לא רוצים להפסיד אותה על אף שעדיין לא מכרתם את הדירה, לא מומלץ לוותר על ההזדמנות, אך חשוב לקחת בחשבון את החסרונות הבאים:

בקניית דירה חדשה לפני מכירה הדירה הישנה אתם עלולים למכור את הדירה הישנה מתוך לחץ בגלל ההתחייבויות שלקחתם על עצמכם בקניית הנכס החדש להתפשר על המחיר ועל תנאי המכירה.

חשש לירידת מחירים בתקופה שבין קניית הדירה החדשה למכירת הדירה הישנה.

קשיים במציאת מקורות מימון עד למכירת הנכס הישן ולעתים להידרש להלוואות גישור יקרות או כל הלוואה אחרת כדי לעמוד בתשלומי הרכישה של הנכס החדש.

מיסים ועלויות נוספות למשפרי דיור

כמו בכל עסקת נדל"ן גם ברכישת דירה לשיפור דיור משכנתא מוטלים על משפרי הדיור מספר מיסים:

מס רכישה – מס רכישה הוא מס אשר משולם בעת קניית נכס נדל"ני. זהו מס מדורג וככל שמחיר הנכס גבוה יותר, כך גם תשלום המס גבוה יותר.

בעלי דירות אשר מחזיקים בבעלותם דירת מגורים יחידה מקבלים פטור מתשלום מס רכישה, ולכן כאשר משפרי הדיור עדיין מחזיקים בבעלות על הדירה הראשונה וכבר רכשו את הנכס החדש הם מקבלים פטור ממס רכישה למשך שמונה עשר חודשים שבהם הם יכולים למכור את הדירה הראשונה ולשלם מס רכישה בהתאם למצב שבו הם לא מחזיקים דירה נוספת.

מס שבח הוא מס המוטל בגין עליית ערך הנכס מרגע רכישתו ועד למכירתו. את מס השבח משלמים במועד מכירת הנכס והוא משקף את גובה ההשבחה של הנכס. אך אפשר לקבל פטור מתשלום מס השבח, כאשר הנכס שימש לדירת מגורים והמוכר החזיק בזכות על הדירה במשך שמונה עשר חודשים לפני המכירה.

תשלומי מע"מ – עסקאות מקרקעין – רכישת או מכירת דירה – מחויבות על פי חוק בתשלום מע"מ, מס ערך מוסף, אם כי כדאי לדעת כי לעתים יש אפשרות לקבל פטור ממע"מ ורצוי להתייעץ עם איש מקצוע.

לסיכום, רוצים לשפר דיור, זקוקים לעזרה לקבלת משכנתא למשפרי דיור, צרו קשר עם יועצי המשכנתאות של חברת "אטוס". אנחנו נחקור לעומק את הצרכים שלכם, נעשה מכרז בין הבנקים ונסייע לכם לבחור את מסלולי המשכנתא המתאימים ביותר.

צברנו ניסיון רב בתחום שפור הדיור, אנו מכירים כל מסלול וכל פרצה בשוק המשכנתאות הישראלי ונעשה הכול כדי להשיג עבורכם את תנאי המשכנתא הטובים ביותר .