משכנתא לדירה ראשונה – המדריך המלא!
קניית דירה ראשונה היא אחת העסקאות הגדולות שרובנו מבצעים, זוהי עסקה הדורשת השקעת סכומי כסף גדולים והתחייבויות כספיות הן לטווח הארוך והן לטווח הקצר. לפני שקונים דירה חשוב להסתכל על מכלול ההיבטים וההשפעות של רכישת הדירה כדי לקבל החלטות נכונות, בטוחות ומשתלמות. יש לבחור את הדירה המתאימה לצרכים וליכולות הכלכליות של הרוכש, ובהתאם להוצאות ולהכנסות הממוצעות שלו.
רכישת דירה חדשה מלווה בשאלות ומחשבות רבות, מהו ההון העצמי שעלינו לגייס לרכישת הדירה, מה גובה המשכנתא שאנו עשויים לקבל, מהו גובה ההחזר החודשי שנידרש לשלם להחזר המשכנתא, לכמה שנים כדאי לפרוס את ההחזר החודשי ועוד.
זוגות צעירים רבים חוששים מתהליך רכישת הדירה בשל חוסר הוודאות ובשל הצורך להתחייב על תשלומי המשכנתא. אך בנייה נכונה של תכנית המימון לדירה באמצעות יועצי המשכנתאות של "חברת אטוס" עשויה להפחית חלק גדול מהחששות ולהראות לכם איך תוכלו לעמוד ברכישת הדירה בהצלחה.
חשוב לדעת כי כדאיות העסקה נקבעת מתכנון פיננסי נכון ותוכנית כלכלית בשילוב עם משא ומתן עיקש מול הבנקים.
במאמר זה נסביר היטב את כל המושגים שחשוב לדעת, נענה על התשובות לשאלות השכיחות ונעשה הכול כדי שאתם תגיעו מוכנים לתהליך של רכישת הדירה וקבלת משכנתא לדירה ראשונה.
מתלבטים מאיזה בנק לקחת משכנתא בפעם הראשונה בחייכם?
התייעצו איתנו ותוכלו לחסוך מאות אלפי שקלים
לייעוץ טלפוני (ראשוני) חינם
חייגו כעת:
050-800-5557
משכנתא לדירה ראשונה – 7 דברים שחשוב לדעת!
משכנתא לדירה ראשונה היא הלוואה לטווח ארוך, הלוואה אשר משמשת כאמצעי מימון לרכישת נכס מגורים. במתן המשכנתא הבנק מתחייב לדירה שרכשתם כבטוחה כנגד הלוואה ומשמעות הדבר היא שאם לא תעמדו בהחזרי המשכנתא, לבנק תהיה את הזכות לעקל את הדירה ולמכור אותה כדי לכסות את תשלומי המשכנתא.
אולי זה נשמע נורא, אך חשוב להדגיש שמשכנתא נחשבת כהלוואה נוחה יחסית לערוצי המימון האחרים ואם יודעים לבנות נכון את תמהיל המשכנתא, מרב הסיכויים כי כמו רוב רוכשי הדירות תצליחו לעמוד בהתחייבויות ובהחזרים החודשיים.
תנאי המשכנתא נקבעים בהתאם לכושר ההחזר של הלווים, לאחוזי המימון הנדרשים משווי הנכס, ממיקום הנכס, ממצב הנכס ומתקופת החזר ההלוואה.
כאשר לוקחים משכנתא למימון רכישה של דירה ראשונה, אחוז המימון המרבי עומד על שבעים וחמישה אחוז משווי הנכס וההון העצמי הנדרש הוא עשרים וחמישה אחוז מערך הדירה המיועדת לרכישה. כאשר קונים דירה במחיר למשתכן אפשר לקבל מימון לדירה גם בגובה של תשעים אחוז משווי הדירה, כך שההון העצמי עומד על עשרה אחוז מערך הדירה.
פריסת התשלומים מתאפשרת עד לשלושים שנה ואורך חיי המשכנתא משפיע על גובה הריבית. ככל שתקופת ההחזר תהיה קצרה יותר, כך גובה הריבית יהיה נמוך יותר, וככל שתקופת ההחזר תהיה ארוכה יותר, כך גובה הריבית יהיה גבוה יותר.
לא ניתן לקחת משכנתא אם גובה ההחזר החודשי עולה על חמישים אחוז מסך ההכנסה הפנויה של הלווים. הכנסה פנויה זהו הסכום החודשי שנשאר ללווה לאחר קיזוז ההוצאות הקבועות כמו תשלומי ארנונה, תשלום מזונות, אם יש, הוצאות רכב, שכר דירה, תשלום לקופת חולים, הוצאות תקשורת, ביטוח חיים, ביטוח בריאות ועוד.
תמהיל משכנתא אלו המסלולים השונים המשפיעים על גובה הריבית ועל גובה ההחזר החודשי. לכל מסלול נקבע סכום ההלוואה, סוג הריבית, ריבית קבועה או ריבית משתנה, האם המסלול צמוד לריבית או למטבע זר, תחנות יציאה ותשלום או פטור מתשלום עמלת פירעון מוקדם.
תמהיל המשכנתא נקבע בהתאם ליכולת ההחזר שלכם, לאחוז המימון הנדרש לרכישת הדירה, למיקום הדירה ועוד.
כאשר אתם מגישים בקשה לבנק לקבלת משכנתא הבנק מציע לכם תמהיל משכנתא . בעזרת תמהיל המשכנתא שהוצע לכם תוכלו להשוות בין ההצעות של הבנקים השונים. אך שימו לב, לכם כלווים ולבנקים כמלווים יש אינטרסים מנוגדים. בעוד שהבנק מעוניין להרוויח כמה שיותר מהעסקה, השאיפה שלכם היא להוזיל את העלויות של המשכנתא עד למינימום.
תמהיל המשכנתא שמציע הבנק אינו מחייב והוא אינו מותאם לכם באופן אישי. אך חשוב לדעת כי בנק ישראל מחייב את הבנקים הציב מספר הגבלות על תמהילי המשכנתא וביניהן:
- אפשר לכלול בתמהיל המשכנתא מספר מסלולים בריביות משתנות, אך הסכום הכולל במסלולים הללו, לא יעלה על שליש מגובה המשכנתא
- לפחות 33% מגובה המשכנתא חייב להיות במסלול של ריבית קבועה.
- אם תמהיל המשכנתא כולל מסלול ריבית המשתנה בפחות מ-5 שנים – לא ניתן לקחת יותר מ-33% של סך כל המשכנתא במסלולי ריבית משתנה.
על אף ההגבלות שהטיל בנק ישראל על המשכנתאות עדיין יש אפשרויות תמרון רבות בבחירת המסלולים המתאימים שיוזילו את עלויות המשכנתא לדירה ראשונה, ולכן עשו לעצמכם כלל: בבחירת מסלולי המשכנתא לא מתייעצים עם פקידי הבנק, אלא עם יועצי משכנתאות פרטיים שידאגו לייצג היטב את האינטרסים שלכם.
המשכנתא ניתנת כתשלום האחרון עבור רכישת הדירה. הבנק לא מאשר העברת כספי המשכנתא כחלק מהתשלום הראשון, לצורך כך תידרשו להיעזר בהון העצמי שלכם.
לפני שפותחים תיק משכנתא וחותמים על ההלוואה, חשוב לערוך סקר שווקים ולהשוות בין הבנקים השונים ולהתייעץ עם מומחים בתחום המשכנתאות. לא אחת תגלו הבדלים משמעותיים בתנאי ההלוואה ובדרישות השונות בין הבנקים.
כמה הון עצמי צריך לדירה ראשונה?
אחד הדברים המשמעותיים ביותר כדי לקבל אחוז מימון משכנתא לדירה ראשונה הוא כמות ההון העצמי.
כדי לקבל מימון משכנתא לדירה ראשונה מהבנק על קונה הדירה להגיע עם הון עצמי של לפחות 25% מערך הנכס.
במקרים מיוחדים כמו מחיר למשתכן ישנה האפשרות לקבל משכנתא עם הון עצמי נמוך יותר של לפחות 10% מערך הנכס.
מהם התנאים לקבלת משכנתא לדירה ראשונה?
התנאים לקבלת משכנתא לדירה ראשונה יכולים להיות שונים בין בנק לבנק, אבל יש תנאים בסיסיים שזהים בכל בנק.
המצב התעסוקתי של הלווה בהווה מהווה בדרך כלל את אחד הקריטריונים לקבלת המשכנתא. לעתים יבדוק הבנק גם את העבר התעסוקתי ואת קצב תחלופת מקומות העבודה הקודמים.
רמת ההכנסה של הלווה משפיעה על סכום המשכנתא המרבי שהבנק יעניק לכם. הבנק ירצה לוודא שיש לכם הכנסה קבועה ויציבה שתאפשר לכם לעמוד בהחזרי המשכנתא החודשיים.
גובה ההחזר החודשי של תשלומי המשכנתא מהווה עד לשליש מגובה ההכנסות החודשיות שלכם.
הון עצמי – אחד התנאים החשובים ביותר כדי למשכנתא ראשונה הוא ההון העצמי, גובה ההון העצמי שצריך לדירה ראשונה הוא 25% מערך הנכס ובדירות במחיר למשתכן הוא 10%.
ביטוח – אחד הקריטריונים החשובים לקבלת משכנתא היא רכישה של פוליסת ביטוח חיים ונכות של הלווה. כאשר ללווה יש פוליסת ביטוח חיים או נכות, במקרה של מוות או של נכות של הלווה, חברת הביטוח תיקח על עצמה את תשלום שארית המשכנתא.
היסטורית האשראי של הלווה – כדי להעניק לכם את המשכנתא הבנק צריך להיות בטוח שהוא יכול לסמוך עליכם. כדי לדעת זאת הבנק יבדוק את היסטוריית האשראי שלכם, הוא יוודא שלא היו לכם תיקים בהוצאה לפועל, שלא היו לכם סיבוכים כלכליים, שחשבון העו"ש שלכם נקי מעיקולים והגבלות בעקבות צ'קים חוזרים או דחייה של תשלומים.
זכאות למשכנתא מטעם המדינה – לבעלי זכאות למשכנתא מטעם המדינה יש תנאים נוחים יותר לקבלת משכנתא ראשונה והריבית שהם יידרשו לשלם תהיה במקרים רבים נמוכה יותר.
אישור עקרוני – השלב הראשון בדרך לקבלת המשכנתא
כשאתם מגישים בקשה לקבלת משכנתא מהבנק התשובה הראשונה שתקבלו מהבנק היא אישור עקרוני. באמצעות האישור הבנק מבהיר לכם האם הוא מוכן לתת לכם משכנתא ובאילו תנאים.
קבלת האישור העקרוני למשכנתא הוא תהליך קצר וכבר בתוך מספר ימים תקבלו תשובה עקרונית מהבנק, האם הוא אישר או סירב לתת לכם משכנתא ומהם התנאים שהוא מציע.
האישור העקרוני מכיל את תנאי המשכנתא שהבנק מוכן לתת לכם. המסמך כולל את סכום המשכנתא, את המסלולים של המשכנתא, את גובה הריבית בכל מסלול, את תקופת ההלוואה, את העמלות, את הביטוחים הנדרשים ועוד.
האישור העקרוני תקף לעשרים וארבע ימים, ואם הם חלפו לפני שהחלטתם לקחת את המשכנתא מבנק ספציפי, אתם יכולים לבקש הארכה של האישור, ואם לא יהיה שינוי מהותי בנתונים, סביר להניח שהבנק יאשר את ההארכה המבוקשת. הבנק מחויב לתנאים שהוא הציע כל עוד האישור נשאר בתוקף, אם פג התוקף של האישור העקרוני, תידרשו להגיש בקשה חדשה.
האישור עקרוני ניתן ללא תשלום. אתם יכולים להגיש את הבקשה בפגישה פנים אל פנים עם פקיד הבנק או בהגשה און –ליין דרך רשת האינטרנט.
לאישור העקרוני יש יתרון משמעותי. הבנק מחויב לתת לכם משכנתא בתנאים שהוא הציע, אך אתם לא מחויבים לקחת את המשכנתא בבנק שנתן לכם את האישור ולא להתחייב למסלולים שהוא מציע. להפך, לאחר קבלת האישור העקרוני מתחיל המשא ומתן עם הבנקים השונים על שינוי המסלולים בהתאם לתנאים הייחודיים שלכם ועל הורדת גובה הריבית והוזלת העלויות הכרוכות בלקיחת המשכנתא.
כדי לקבל את האישור העקרוני למשכנתא, עליכם להגיש את הפרטים הבאים:
שם מלא, תעודת זהות, כתובת, מספר ילדים, השכלה, מקום עבודה, התפקיד בעבודה, משכורת נטו, הכנסות נוספות, הוצאות חודשיות קבועות, באיזה בנק מתנהל חשבון העו"ש שלכם ואת פרטי הנכס. אם עדיין לא מצאתם נכס תוכלו לפרט מה אתם מחפשים: כמה חדרים, היכן ועוד.
עליכם לצרף מסמכים המאמתים את הפרטים שמסרתם:
- צילומי תעודת זהות עם ספח של המבקשים.
- דפי חשבון של עו"ש משלושת החודשים האחרונים, תדפיס של הלוואות קיימות,
- אם מצאתם דירה – יש לצרף את חוזה המכירה ואת נסח הטאבו או אישור זכויות.
- אם אתם זכאים לסיוע מהמדינה יש לצרף תעודת זכאות.
- שכירים יצרפו שלושה תלושי שכר אחרונים ועצמאים יצרפו דו"ח מרואה החשבון או שומת מס אחרונה.
- אם יש לכם הכנסות נוספות, יש לצרף מסמכים המעידים על ההכנסות.
אם לא הגשתם את כל המסמכים או ההצהרות שמסרתם אינן נכונות או לא מדויקות, הבנק לא יהיה חייב לכבד את האישור העקרוני.
לאחר קבלת האישור העקרוני הליך קבלת המשכנתא יתקדם מהר מאחר ויש לכם כבר סיכום בסיסי עם הבנק.
האם אפשר לרכוש דירה ראשונה ללא הון עצמי
גם אם אין לכם הון עצמי משלכם לקניית דירה ראשונה אתם יכולים לגייס הון עצמי באחת מהדרכים הבאות:
אפשר לבקש הלוואה בגובה ההון העצמי הנדרש מבנק אחר או מקרובי משפחה, חברים או עמיתים לעבודה. אפשר לבקש הלוואה תמורה שעבוד קרן השתלמות, קרן פנסי ביטוח חיים ועוד.
אפשר לפנות לגופים חוץ בנקאיים אשר מספקים הלוואות או לחברות האשראי השונות.
אפשר למשכן את הדירה של ההורים – אם להורים יש דירה על שמם והיא אינה משועבדת או ממושכנת, תוכלו לבקש משכנתא על דירת ההורים כאשר הדירה של ההרים משמשת כבטוחה להחזר המשכנתא.
אתם יכולים לבקש משכנתא על הנכס של ההורים בשני מסלולים, במסלול רגיל עם החזרים חודשיים או במסלול של משכנתא הפוכה.
במשכנתא הפוכה, תקבלו את סכום המשכנתא, אך לא תידרשו לשלם החזרים חודשיים. כאשר ההורים ילכו לעולמם, הבנק ימכור את הדירה, יכסה את המשכנתא ואת הכסף שנשאר הוא יחלק בין היורשים.
לקיחת הלוואה מחברת EMI – EMI זו חברת ביטוח שתפקידה לתת לבנק ביטוח על הכסף שאנחנו לוקחים. כאשר אנו מבקשים אחוזי מימון גבוהים והבנק לא מאשר לנו אנחנו יכולים לעשות עבור המשכנתא ביטוח אשראי שמשמעותו שהחברה מגבה את הכסף שהבנק נותן לנו. ואז, סביר להניח שהבנק יסכים לתת לנו תשעים אחוזים מהמימון הנדרש לרכישת הדירה.
חשוב לדעת כי חברת EMI תבדוק היטב אם אנחנו מסוגלים לעמוד בהחזרים החודשיים לפני שהיא תיתן אישור לבנק, ואם היא אכן תאשר היא תגבה פרמיה עבור הביטוח שהיא נותנת לנו.
הקפאת משכנתא בדירה ראשונה
פעמים רבות שלוקחים משכנתא ובעיקר במשכנתא בדירה ראשונה לוקחי המשכנתא מוציאים את כל ההון העצמי או את רובו ולכן במקרים רבים יש את הצורך בהקפאת משכנתא/דחיית משכנתא.
הקפאת משכנתא יכולה להיות נכונה במקרים הבאים:
* כאשר מוציאים את רוב ההון העצמי ורוצים קצת "אוויר" לפני שמתחילים לשלם את המשכנתא.
* כאשר רוצים לעשות שיפוץ ויש צורך בכסף נוסף שכרגע יהיה קשה להשיג.
* כאשר לוקחים משכנתא לפני שמקבלים את המפתח, לדוגמה שמוכר הדירה מפנה את הדירה רק בעוד שנה ואתם התחלתם לשלם את המשכנתא.
עם ההיתרונות חשוב לשים לב גם לחסרונות של הקפאת המשכנתא, כאשר מקפיאים את המשכנתא תשלום הקרן נדחה אך את הריבית עדיין ממשיכים לשלם.
למה כדאי גם לכם להיעזר במומחים של אטוס?
כי יועצי המשכנתאות של אטוס יחסכו לכם כסף
יועצי המשכנתאות של אטוס ינתחו את ההצעות השונות שקיבלתם מהבנק , יבדקו היטב את המסלולים שמציע הבנק וינטרלו את המסלולים בעלי הסיכון הגבוה לטווח הקצר ולטווח הארוך.
הם ידעו איך לבנות תמהיל משכנתא מקצועי ונכון שתפור בדיוק לפי הצרכים שלכם. בחירת המסלולים הנכונים יחסכו לכם מאות אלפי שקלים.
יועץ מקצועי ידע לאתר עבורכם לא רק את הבנק הרלוונטי, אלא גם את סניף הבנק הרלוונטי באותו הבנק.
היועץ ישווה את גובה הריבית בין הבנקים השונים וישיג עבורכם את הריבית הנמוכה והאטרקטיבית מכולן, כל הפרש בגובה הריבית, גם אם הוא נראה לכם קטן וזניח, בטווח הארוך הוא מצטבר לחיסכון ענק.
אנו נעשה הכל כדי למצוא לכם פתרונות מיוחדים וכדי לקבל אחוז מימון משכנתא לדירה ראשונה גבוה מהסטנדרט דרך הבנקים.
כי יועצי המשכנתאות של אטוס יחסכו לכם זמן
יועץ המשכנתאות יכין את כל הניירת הדרושה בצורה מסודרת וממוקדת ויחסוך לכם זמן וריצות מיותרות כדי להמציא לבנק ניירת נוספת בכל פעם.
כי יועצי המשכנתאות של אטוס ינהלו משא ומתן עם נציגי הבנקים
יועץ משכנתאות מקצועי מכיר את כללי המשחק ויודע איך לנהל משא ומתן מול נציגי הבנק. היועצים שלנו עובדים באופן שוטף מול הבנקים, הם מייצגים עשרות לקוחות בחודש ורק הם יכולים להשיג עבורכם את התנאים הטובים ביותר למשכנתא ראשונה. כאשר אתם עומדים בפני נציג הבנק הוא רואה בכם לקוח קטן וחד פעמי, כאשר יועץ המשכנתא שלנו עומד מול הבנק הוא רואה את כל הלקוחות הפוטנציאליים שהוא עשוי להביא לו, ולכן הוא יתגמש בתנאי המשכנתא.
משכנתא ראשונה הטבות
כאשר לוקחים משכנתא לדירה ראשונה ניתן לקבל מגוון הטבות מהבנקים ומהמדינה.
מחיר למשתכן – ניתן לקנות דירה במחיר מסובסד לזוגות צעירים במחירים נמוכים.
הבנקים יציעו לכם למשכנתא ראשונה הטבות בכדי שתפתחו אצלם חשבון בנק, הבנקים ירצו למשוך אותכם אליו ויוכל להציע לכם מסלול של עד 100,000 ש"ח עם ריבית נמוכה משמעותית מהשוק, הטבה זאת תלויה גם במצב המשפחתי ובתנאים נוספים.
לקוחות בנק עם דירוג אשראי גבוהה יוכלו לקבל הטבות בריבית ותנאים טובים יותר מאשר אנשים עם דירוג אשראי נמוך, זה יכול להתבטא בריביות ויכול להתבטא גם באפשרות לקבלת גרייס.
ניתן לקבל מהמדינה הטבה של עד 100,000 ש"ח במידה וקונים דירה ראשונה בפריפריה או בבניין, דוגמה נוספת משרד השיכון יכול לתת סיבסוד למשכנתא בריבית נמוכה במידה ותעמדו במספר קריטריונים.
את הטבות המשכנתא שניתנים לדירה ראשונה אנו ב"אטוס" נדע לממש לכם בצורה הטובה ביותר כדי שתכלו לקבל את התנאים הטובים ביותר.
לסיכום, עם יועצי המשכנתאות של "אטוס", אתם משלמים פחות – הרבה פחות!
אם נושא המשכנתאות לא זורם בדמכם ואין לכם זמן ויכולת לנהל מו״מ – יועץ משכנתאות של אטוס יודעים איך לסייע לכם ולחסוך לא מעט כסף. כל טעות שאתם עלולים לבצע יכולה לעלות לכם הרבה כסף לאורך חיי המשכנתא.
הבנקים לא אוהבים את יועצי המשכנתאות שלנו וזה ברור למה, וזו דווקא הסיבה למה אתם חייבים לשכור יועץ משכנתאות מקצועי של חברת אטוס!
אנחנו נדע להשיג עבורכם את התנאים הטובים ביותר, נדע לבחור עבורכם את מסלולי המשכנתא הטובים והנכונים לכם ביותר, והריביות שאנחנו נשיג עבורכם יהיו הריביות הנמוכות ביותר .
מאות לקוחות של "חברת אטוס" נהנים כל שבוע ממשכנתאות מנצחות בתנאים הנוחים והטובים ביותר. בואו גם אתם, והצטרפו אליהם!
צרו קשר, שיחת ייעוץ חינם!
