מילון מושגים משכנתא

עולם המשכנתאות וההלוואות הוא עולם פיננסי מורכב ולא תמיד מובן בצורה ברורה. כאשר מבינים היטב את המושגים קל יותר לקבל החלטות מושכלות ולהימנע מטעויות. כאשר אתם שולטים בהבנת המושגים תוכלו לנהל משא ומתן עם מומחים בתחום הבנקאות והמשכנתאות, להבין את השפה המקצועית ולהיות חלק מתהליך התכנון הפיננסי שלכם בצורה יעילה יותר.

משכנתא

משכנתא היא הלוואה כספית המאפשרת לקבל סכום כסף מהבנק או ממוסד פיננסי אחר תמורת משכון נכס נדל"ן המשמש כביטחון להחזר ההלוואה.

קרן

קרן זהו סכום ההלוואה הבסיסי שמקבלים מהבנק ללא כל עלות נוספת.

ריבית משכנתא

ריבית משכנתא היא המחיר שעליכם לשלם עבור סכום המשכנתא שקיבלתם מהבנק. את תשלום ריבית המשכנתא מוסיפים מדי חודש לתשלום קרן ההלוואה.
גובה הריבית נקבע על ידי הבנק בהתאם לדרישות בנק ישראל לשיקולים נוספים של הבנק.

יש סוגים שונים של ריבית

ריבית פריים היא הריבית המינימלית שהבנקים מחייבים על הלוואות בשוק הפיננסי הרשמי. גובה הריבית נקבע על ידי בנק ישראל בתוספת מרווח שנקבע על ידי הבנקים.

ריבית קבועה לא צמודה למדד

ריבית קבועה לא צמודה למדד היא סוג של ריבית המוגדרת מראש ואינה תלויה במדדים כלכליים שונים. היתרון העיקרי של הריבית הקבועה הוא היציבות: היא אינה משתנה ומאפשרת לדעת מראש את גובה התשלום החודשי לאורך כל תקופת ההלוואה.

ריבית קבועה צמודה למדד

כאשר לוקחים משכנתא בריבית קבועה וצמודה למדד, גובה הריבית קבוע ואינו משתנה, אבל סכום ההלוואה צמוד למדד, ולכן ההחזר החודשי לא יישאר קבוע.

ריבית משתנה על 5 שנים צמודת מדד

במסלול זה הריבית משתנה כל חמש שנים וגם צמודה למדד.
בעולם הפיננסי, בכל פרק זמן המדד מתעדכן ובהתאם לשינוי במדד גם הריבית עלולה להשתנות. למשך תקופה של 5 שנים, הריבית נקבעת לפי ערך המדד ברגע הנתון, ולאחר תקופה זו, קובעים מחדש את הריבית לתקופה הבאה של 5 שנים.

ריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודת מדד

ריבית משתנה כל 5 שנים אינה צמודה למדד המחירים לצרכן, אך היא משתנה מדי חמש שנים בהתאם למצב השוק או להחלטה של הבנק או המוסד הפיננסי שמעניק את ההלוואה על בסיס החוזה שחתמתם בעת לקיחת המשכנתא

מדד המחירים לצרכן

המדד משקף את השינויים במחירי המוצרים והשירותים הצרכניים הבסיסיים לחיים היומיומיים, כמו מזון, דיור, רכב, תחבורה, ביגוד, ריפוי ועוד. הוא מאפשר למדוד ולקבוע עלייה או ירידה במחירים של מגוון רחב של פריטים ושירותים שונים, מה שמקנה לו חשיבות רבה במדידת התנהגות הכלכלה והשפעתה על הציבור. מדד המחירים לצרכן משפיע על החזר גובה המשכנתא במסלולים צמודי מדד.

החזר משכנתא

החזר המשכנתא זהו הסכום החודשי שיש להחזיר לבנק עבור ההלוואה. החזר המשכנתא בנוי משני חלקים, החזר הקרן והחזר הריבית.

לוח סילוקין

לוח הסילוקין זו טבלה המפרטת את ההחזר החודשי שמשלמים מקבלי המשכנתא בכל אחד מהחודשים עד להחזר הסופי של כל החוב.
יש שני סוגים של לוח סילוקין, לוח שפיצר וקרן שווה

לוח שפיצר – הוא לוח סילוקין שבו נקבעים ההחזרים החודשים הקבועים לכל תקופת ההלוואה. אומנם במהלך התקופה עשויים לחול שינויים בהחזר בשל עלייה בריבית או במדד, אך הבסיס של ההחזר החודשי לא משתנה. בלוח שפיצר בתחילת הדרך רוב ההחזר נועד לתשלום הריבית, אך בהדרגה גדל החלק של תשלום הקרן ותשלום הריבית קטן.

לוח שווה – הוא לוח שבו נקבעים החזרים חודשיים להקטנת קרן ההלוואה. לכל אורך תקופת משלמים את אותו הסכום להקטנת הקרן. בתחילת הדרך הסכום להקטנת הריבית גבוה, אך בהמשך עם הקטנת הריבית, הסכום לתשלום הריבית קטן. גם ההחזרים בלוח שווה מושפעים מהשינויים בריבית ובמדד.

גרירת משכנתא

העברת המשכנתא לנכס אחר. אם רכשתם דירה חדשה ועדיין לא סיימתם לשלם את המשכנתא על הדירה הקודמת, תוכלו להעביר את המשכנתא מהנכס הישן לנכס החדש – לעוד מידע על גרירת משכנתא

מחזור משכנתא

במחזור משכנתא אנו פורעים את המשכנתא במטרה לקחת משכנתא אחרת, בדרך כלל בתנאים טובים יותר.

עמלת פירעון מוקדם

עמלת פירעון מוקדם נדרשת לתשלום כאשר אנו פורעים את כל חוב המשכנתא לפני תאריך היעד, כפי שנקבע בחוזה. מטרת העמלה היא לפצות את הגוף המלווה במקרה שבו הרווח שלו מצטמצם בשל העובדה שאנו מחזירים את כל ההלוואה לפני המועד הנקוב.

טאבו

טאבו היא הלשכה לרישום מקרקעין במשרד המשפטים. בלשכה זו נרשמים כל הזכויות של אדם או גוף בנכס מסוים.

משכנתא לכל מטרה

משכנתא לכל מטרה היא הלוואה של סכום כסף תמורת שעבוד הדירה למטרות שונות ולאו דווקא לרכישת נכס. התנאי לקבלת המשכנתא הוא שאין משכנתא קודמת על הנכס או שיש משכנתא, אך היא קטנה משווי ההלוואה החדשה. הריבית במשכנתא לכל מטרה גבוהה יותר בדרך כלל מהריבית במשכנתא רגילה.

משכנתא הפוכה

משכנתא הפוכה היא הלוואה מהבנק או מגוף חיצוני אחר המיועדת לאנשים מבוגרים בעלי נכס נדל"ן. במשכנתא הפוכה הלווה המבוגר מקבל סכום כסף נזיל, בהתאם לערך הנכס ולגיל הלווה, ממשכן את הנכס וממשיך לגור בו בלי לשלם החזר חודשי. כאשר הלווה נפטר או עוזב את הבית, הנכס נמכר ובתמורה הכספית משלמים את המשכנתא. אפשרות נוספת היא לשלם כל חודש את הריבית על ההלוואה ואת הקרן לשלם בעת מכירת הנכס.

ביטוח חיים

כל מי שמקבל משכנתא חייב לבטח את עצמו מפני מצבים שבהם הוא לא יוכל לעמוד בהחזר החודשי של המשכנתא.

הערת אזהרה

הערה אזהרה היא פעולה משפטית שבה רושמים במרשם המקרקעין התחייבות של בעל המקרקעין לעשות במקרקעין פעולה מסוימת או להימנע מעשיית עסקה בנכס. מטרת ההערה היא להזהיר את כל מי שמתעניין בנכס כי קיימת התחייבות קודמת מצד בעל הזכויות בנכס, התחייבות המונעת ממנו עשיית עסקאות נוספות. כל עוד ההערה לא נמחקה, אי אפשר לרשום במרשם המקרקעין כל עסקה אחרת אשר סותרת את תוכן ההערה.

מושא

מושא זהו מושג מחוק הקרקעות העות'מני ואשר משמש לתיאור בעלות משותפת על נכס מקרקעין. במושא לכל שותף יש חלק בקרקע, אך אין לו קרקע מוגדרת המשויכת אליו.

שטר משכנתא

שטר משכנתא זהו מסמך חתום שבו מפורטים כל הפרטים של הנכס המשועבד, סכום ההלוואה, תנאי ההלוואה, ביטחונות ועוד. בשטר המשכנתא רשום בבירור כי רוכשי הנכס מחויבים לשלם לבנק את החזר המשכנתא בכל חודש ובמידה והם לא יעמדו בהחזר, הבנק רשאי למכור את הנכס ללא אישור הרוכשים.

 

מושגים מהעולם הפיננסי

משכנתאות והלוואות הן שני כלים פיננסיים עיקריים בעולם הפיננסי המשמשים לרכישת נכסים ולתמיכה בפעילות כלכלית באופן כללי. ההבנה של סוגי ההלוואות וההבדלים ביניהן יאפשרו לכם לנהל את הנכסים והפעילות הפיננסית בצורה אחראית ויעילה.

הלוואה

הלוואה כספית היא פעולה שבה גורם אחד, בדרך כלל בנק או כל גוף אחר, מלווה לגורם שני סכום כסף על מנת להחזיר בתנאים ספציפיים. בדרך כלל ההלוואה דורשת תשלום של ריבית על הכסף שהושאל.

יש סוגים שונים של הלוואות

הלוואה בנקאית – הלוואה הניתנת על ידי גוף בנקאי בהתאם לחוזה הנחתם בין הלקוח לבין הבנק.
אשראי חוץ בנקאי – זהו אשראי הניתן על ידי מוסד שאינו בנק, אך המוסד כלול בחוק הסדרת ההלוואות החוץ בנקאיות. לאשראי חוץ בנקאי אין השפעה על מסגרת האשראי של הלקוח בבנק.

הלוואת בלון / גרייס

ההלוואה בלון היא סוג של הלוואה שבה במשך תקופת ההחזר משלם הלווה רק את הריבית ובסיום התקופה הוא משלם בפעימה אחת את סכום הקרן.
הלוואה זו מתאימה בעיקר ללווים שעתידים לקבל סכום כסף גבוה במועד מסוים בעתיד וזקוקים כעת לכסף.

הלוואה לטווח רחוק

זוהי הלוואה שבה פורסים את התשלומים לתקופה ארוכה בהחזרים חודשיים שהלווה מסוגל לעמוד בהם. ככל שההלוואה משתרעת על מספר גדול יותר של תשלומים, כך הריבית על ההלוואה תהיה גבוהה יותר. ולכן בסיום תקופת ההחזר סכום הכסף שיוחזר יהיה גבוה יותר מאשר בהלוואה במספר תשלומים נמוך יותר.

הלוואת גישור

הלוואת גישור היא סוג של הלוואה זמנית הניתנת לאדם או לעסק כדי לסייע במעבר מקרן פיננסית או ממצב פיננסי לסיטואציה אחרת בעת המתנה להלוואה יותר גדולה או עסקה נוספת. ההלוואה הזו נקראת "גישור" מכיוון שהיא מהווה פתרון של חיסרון כספי זמני ומשמשת כגשר לתקופה קצרה בזמן שממתינים להלוואה ראשית או לתקופת סיום של עסקה אחרת.

הלוואה צמודה למדד

הלוואה צמודה למדד זוהי הלוואה שתנאי ההחזר שלה צמודים למדד והריבית בהלוואה זו היא ריבית קבועה או ריבית משתנה בהתאם לתנאי ההלוואה.

הלוואת זכאות

הלוואת זכאות זוהי הלוואה הניתנת באמצעות הבנקים למשכנתאות. ההלוואה ניתנת לזכאי משרד השיכון העומדים בתנאים שנקבעו על ידי המדינה. זוהי הלוואה בריבית קבועה צמודה למדד המחירים לצרכן אשר מתעדכנת אחת לחודש. גובה הריבית יהיה תמיד נמוך ב- 0.5% מהריבית הממוצעת בשוק לאותו מסלול ובאותה התקופה ולא יעלה על 3%.

מושגים מעולם הבנייה

הבנת מושגים מעולם הבנייה עשויים להקל בהבנת המימוש של פרויקט הבנייה ובהבנת השפה והמונחים המקצועיים במטרה לשפר את התקשורת ואת היכולת לקבל החלטות מושכלות יותר בתהליך הבנייה והרכישה.

פרצלציה

פרצלציה היא חלוקה של שטח אדמה למגרשים או לחלקות בין בעלי השטח כדי שאפשר יהיה לרשום את המגרשים בטאבו. בשפה המקצועית זה נקרא איחוד וחלוקה מחדש .

גוש וחלקה

גוש הוא שטח מוגדר במקרקעין אשר המכיל בתוכו חלקות אשר מהוות יחידת מדידה ורישום. "חלקה" היא יחידה של קרקע בתוך גוש בעלת זכויות קניין.
מספר הגוש החלקה ומספר החלקה אלו המספרים שבגינם אפשר לקבל זיהוי מדויק של נכס מסוים. מספר הגוש מציין את כל מתחם הבניינים המסוים והחלקה מציינת בנין ספציפי שאותו אנו מחפשים.

תכנית אב

תכנית אב זהו מסמך תכנוני אשר המגדיר באופן עקרוני את מדיניות התכנון הכוללת לאזור מסוים.

תכנית בניין עיר / תב"ע

תכנית בניין עיר זהו מסמך בעל תוקף חוקי אשר נועד להסדיר את השימוש בקרקע בשטח נתון. התכנית משמשת ככלי חשוב לקביעת הכוונות והמטרות של אזור מסוים והיא כוללת את התכנון של מבני ציבור, אזורי צמיחה חדשים, תחבורה ציבורית, תחנות רכבת, פארקים, מרכזי קניות, תחומי שירותים ועוד. התב"ע כוללת שני מסמכים תקנון ותשריט ונספחים שונים.
לפני שרוכשים דירה חדשה מומלץ לבדוק את התב"ע כדי לדעת מהם תכניות הפיתוח בסביבה הקרובה של הנכס. אם לדוגמה, בקרבת הנכס עתיד להיבנות פארק שעשועים גדול, סביר להניח שערך הנכס יעלה, אך אם קרוב לנכס עתיד להיסלל כביש ראשי, ערך הנכס כנראה עתיד לרדת.

תכנית מתאר ארצית – תמ"א

תכנית מתאר ארצית זוהי תכנית הקובעת מפרטים תכנוניים ברמה עקרונית החלה על כל שטח מדינת ישראל ומשפיעה גם על התכנון המחוזי והמקומי. התכנית כוללת, בין השאר, הוראות בדבר ייעוד הקרקע, התווייה של רשת הדרכים הראשיות, נמלים, עורקי אספקת המים הארציים, אגמי אגירה, תחנות כוח, רשת החשמל, שדות תעופה ודרכי הגישה האווירית אליהם, תחזית באשר לשינויים באוכלוסייה, הגודל הצפוי של יישובים והמיקום של יישובים חדשים, גודל היישובים וסוג היישובים.

טופס 4

טופס 4 הוא טופס הניתן לקראת מסירת המפתחות לנכס חדש לדיירים. הטופס משמש כהצהרה רשמית של הרשות המקומית כי תהליך בניית המבנה הסתיים והנכס ראוי ובטוח למגורים. לאחר קבלת טופס 4 אפשר לחבר את המבנה לתשתיות המים, החשמל והתקשורת.

באטוס משכנתאות אספנו את המושגים החשובים בתחום המשכנתאות, בתחום הפיננסי ומעולם הבנייה. אם יש לכם שאלות, נשמח לענות!